Immobilienbewertung, der Sie vertrauen können
Vermehrt werden wir nach Immobilienbewertungen befragt. Oft möchten Kunden gleich bei der 1. Besichtigung den ungefähren Schätzwert wissen. Doch so einfach ist dies nicht. Für eine Immobilienbewertung sind einige Faktoren relevant, um seriös aussagekräftig zu sein. Vorab holen wir uns einen Grundbuchauszug, woraus die Daten der Immobilie hervorgehen, die Eigentumsverhältnisse (ist der Beauftragende wirklich der Eigentümer oder mehrere Personen) sowie die aktuellen Belastungen (dazu gehören ausstehende Darlehen, Förderungen, Servitutsleitungen, Wohnrechte). Alle diese Faktoren fließen bei einer Immobilienbewertung mit ein und sind wichtig.
Ein Wohnrecht (welches nicht aufgegeben wird), kann zum Beispiel den Wert einer Immobilie enorm reduzieren. Hier ist auch das Alter der Person, die das Wohnrecht ausübt, relevant.
Weiters ist für eine genaue Bewertung eine Besichtigung der Immobilie unumgänglich, zumal Kunden leider oft ungenaue oder unwissentlich falsche Angaben ihrer Immobilie machen. Bei einer Visite werden angesehen, ob die Leitungen über oder unter Putz sind, welche Art der Isolierfenster, gibt es Feuchtigkeit in der Immobilie, bei Wohnungen, welches Stockwerk, welche Ausstattung, welcher Zustand, etc. Das Ganze wird fotografisch festgehalten, um bei der Bewertung nochmals die Details ansehen zu können.
Varianten der Immobilienbewertung
Dann kommt es zur Immobilienbewertung selbst. Dabei gibt es verschiedene Varianten:
- Sachwert-,
- Ertragswert- und
- Vergleichswertverfahren.
Meist wird das Sachwertverfahren angewandt, nämlich bei selbst genutzten Liegenschaften, wie Häuser, Wohnungen und Grundstücke.
Und selbst bei diesem Verfahren, gibt es wieder 3 Methoden zur Altersabwertung:
- “Vogels” – hier geht man von einer Gesamtnutzungsdauer von 80% aus,
- bei der “Ross”-Variante geht man davon aus, dass die Immobilie mit zunehmenden Alter einem erhöhten Verschleiß unterworfen ist und der Restwert am Ende der Gesamtnutzungsdauer 0 % beträgt. Daher ist relevant, welche, ob und vor wieviel Jahren Sarnierungsarbeiten durchgeführt wurden.
- Als 3. Variante gibt es noch die “Lineare”, hier geht man davon aus, dass die Immobilie im Verlauf der Lebensdauer gleichmäßig an Wert verliert.
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei vermieteten Liegenschaften angewandt, wie bei Wohnungen, Häuser, Zinshäuser, Geschäftslokale und Büros.
Und zuletzt gibt es noch das Vergleichswertverfahren, bei dem der Wert der Liegenschaft aufgrund tatsächlicher Kaufpreise ähnlicher Liegenschaften (wie Lage, Zustand, Größe) ermittelt werden soll.
Setzen Sie auf realistische Werte bei der Immobilienbewertung
Ich selbst ermittle die tatsächlichen Daten und wende dann noch ein Vergleichswertverfahren an, um den realistischsten Wert zu bekommen.
Immobilienpreise laufend und aktuell zu vergleichen ist deshalb gerade in der jetzigen Zeit sehr wichtig, weil es durch Corona einen extrem starken Anstieg der Verkaufspreise gab, die jetzt wieder stagnieren und sich sogar nach unten bewegen können, da laufend die Kreditzinsen erhöht werden und Interessenten nicht mehr bereit sind, die ausgeschriebenen Preise zu bezahlen.
