Aufgrund der Wichtigkeit, ob eine Immobilienertragssteuer bei Verkauf anfällt oder nicht, möchte ich mich wieder diesem sehr wichtigen Thema widmen. Zuletzt ist es oft zu bösem Erwachen gekommen, weil Kunden im besten Wissen falsche Auskünfte zu ihrem Hauptwohnsitz gegeben haben.
Vorweg – es zählt der Nachweis der Dauer des Hauptwohnsitzes der zu verkaufenden Immobilie, die herangezogen wird, ob eine Immobilienertragssteuer (kurz ImmoEst) zu bezahlen ist oder nicht.
Wann ist eine Immobilie von der ImmoEst befreit?
Wenn Sie für den Eigenbedarf genutzt wurde. Sprich, der Verkäufer muss ab Anschaffung/Kauf der Immobilie mindestens 2 Jahre in dieser gewohnt haben und auch dort hauptgemeldet sein. Und dies bis zum Verkauf. Ansonsten tritt Ausnahmeregel 2 in Kraft: Wurde die Immobilie in den letzten 10 Jahren 5 Jahre durchgehend vom Verkäufer bewohnt (Hauptmeldung ist von Bedeutung)? Dann ist ebenfalls keine Steuer zu bezahlen. Sollte dies nicht der Fall sein, beträgt die ImmoEst 30 % vom Gewinn. Sprich Verkaufspreis minus Ankaufspreis, davon 30 %. Und das kann ganz schön weh tun, zumal viele Verkäufer damit rechnen, dass sie keine Steuer bezahlen, weil sie selbst in der Immobilie gewohnt haben.
Oft ist es der Fall, dass meine Kunden zwar ab Anschaffung 2 Jahre in der Immobilie gewohnt haben, dann umgezogen sind, sich bei dem neuen Domizil hauptgemeldet haben und denken, sie zahlen keine
Steuer. Wenn sich dann Regel 2 mit den 10 Jahren nicht ausgeht, weil sie nur 3 Jahre in der zu verkaufenden Immobilie gewohnt haben, kommt es zum bösen Erwachen, weil statt 0 % satte 30 % an ImmoEst zu bezahlen ist.
Achtung: Bei Verkauf einer Immobilie nicht gleich in der neuen Immobilie hauptmelden!
Bei Scheidungsfällen kommt dies ebenfalls oft vor: Beiden gehört eine Immobilie, ein Partner zieht aus und macht die Hauptmeldung im neuen Wohnsitz. Der andere Partner verbleibt in der zu verkaufenden Immobilie. Hier könnte passieren, dass die ausgezogene Person bei Verkauf 30 % Steuer bezahlen muss, die Person, die noch in der Immobilie verbleibt, gar keine Steuer.
Daran denken leider sehr wenige Kunden und wenn ich sie dann bei Verkaufsabsichten aufkläre, ist das Entsetzen oft groß.
Weiters hatte ich einen Fall von einem zu verkaufenden Haus, welches die Kundin von mir vor 3 Jahren gekauft hatte. Allein 2 Jahre dauerte der Umbau und die Sanierung und so war das Haus erst nach 2 Jahren beziehbar. Zu diesem Zeitpunkt begründete die Käuferin auch ihren Hauptwohnsitz. 2 Jahre später verkaufte sie wieder ihr Haus, in der Annahme, dass sie keine ImmoEst zu bezahlen hätte, weil sie ja 2 Jahre dort hauptgemeldet war.
Doch hier gibt es wieder ein kniffliges Detail: Der Hauptwohnsitz muss innerhalb eines Jahres begründet werden, um bei Verkauf steuerbefreit zu sein. Was wie ein Faschingsscherz klingt, ist traurige Wirklichkeit. Auch wenn das Haus noch eine Bruchbude ist, kein Dach hat und damit unbewohnbar ist, gibt es dafür von der ImmoEst keine Ausnahme, wenn der Hauptwohnsitz dadurch erst nach einem Jahr begründet werden kann.
In diesem Fall muss Ausnahmeregel 2 angewandt werden: War das Haus die letzten 10 Jahre durchgehend 5 Jahre bewohnt? War das Haus kürzer Hauptwohnsitz, Pech gehabt, Steuer ist zu bezahlen.
Bei Wohnungen, die als Anlage gekauft, also vermietet werden, ist die Sachlage eindeutig, hier ist die hohe 30 % ImmoEst zu bezahlen.
Hausverkäufe sind etwas kniffliger, da auch die Grundstücksgröße bis 1.000 m² relevant ist, wann eine ev. Umwidmung von Grünland in das Bauland erfolgt ist und ob das Haus selbst gebaut wurde. Diesem Thema werde ich einen eigenen Beitrag widmen.
Bei Verlassenschaften/Erbschaften ist der Zeitpunkt relevant, wann die Immobilie zuletzt entgeltlich gekauft wurde. Hier wird der Erblasser (Verstorbene) herangezogen, wann dieser zuletzt einen Kaufvertrag unterschrieben hat. Der Erbe kommt zwar nicht steuerfrei davon, allerdings kann die ImmoEst oft nur 4,2 % betragen.
